家屋の評価の仕組み

　固定資産税の家屋の評価方法は、総務大臣が定めた「固定資産(家屋)評価基準」に基づき、再建築価格を基準として評価する方法をとっています。
 この再建築価格方式とは、評価の時点において、評価の対象となった家屋と同一のものをその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費（再建築費評点数）を求め、その家屋の建築後の年数の経過によって生じる損耗の状況による減価（経年減点補正率）を考慮し、その家屋の価額（評価額）を求めるものです。
　つまり固定資産税における家屋の評価額とは、実際の建築費や取得費とは異なる価額となります。また、経年減点補正率もいわゆる減価償却率と同一のものではありません。

家屋の要件

固定資産税における家屋とは、不動産登記法の建物とその意義を同じくするものであり、登記簿に登記されるべき建物をいうとされています。課税対象となる家屋の認定は、以下の3つの要件をもって判断されます。

1. 外気分断性
屋根や壁等によって外気から遮断された空間を有していること。具体的には、屋根および三方向以上の周壁が存在すること。ただし、外気から完全に分断された空間を必要とするものではなく、用途に応じて判断がなされます。
例えば、自走式立体駐車場は、換気のために完全な周壁ではなく腰壁やフェンス・柵などが設置されている場合があります。こうした自走式立体駐車場についても、用途や利用目的にそった周壁があるものとして、外気分断性が認められています。

2. 土地定着性
基礎等で土地に物理的に固着していること。そのため、単にコンクリートブロックの上に置かれた物置等は課税対象にはなりません。

3. 用途性（人家滞留性）
住居や事務所、店舗などその目的とする用途に供しうる状態にあること。

参考法令
地方税法第341条第3号
地方税法の施行に関する取扱いについて（市町村税関係）第3章第1節第1 2
不動産登記規則第111条

新築家屋の評価額算出方法

 それぞれの家屋について再建築費評点数を付設し、経年(損耗)の状況による減点補正率を乗じ、更に物価水準、設計管理費等を考慮した評点一点当たりの価額を乗じて対象となる家屋の評価額を求めることとされています。

評価額＝1平方メートル当たり再建築費評点数×床面積×経年(損耗)状況による減点補正率×評点一点当たりの価額

区分所有家屋の評価について

分譲マンションなどの区分所有家屋の評価は、まず1棟を一括して評価します。それにより求められた1平方メートル当たり再建築費評点数に、区分ごとの課税床面積、経年減点補正率、評点一点当たりの価額を乗じて評価額を求めます。

新築家屋以外の家屋(在来分家屋)の評価

　評価額は、3年に一度見直しがなされます(「評価替え」)。計算方法については新築家屋と同様に求めますが、それに加えて3年分の物価変動率（再建築費評点補正率）も考慮されます。
　具体的には、木造・非木造別にそれぞれ変動率を計算し、その係数を乗じます。その結果、計算して求めた評価額が前年度の価額を超えてしまうこともありますが、この場合は、前年度の価額に据え置かれます。
 従って、原則的に家屋の評価額はこれまでの評価額を上回ることはありません。(なお、増改築又は損壊等がある家屋については、これらを考慮して再評価されます。)

家屋調査について

　再建築費評点数の付設について、武蔵野市では原則として各戸の家屋に固定資産評価基準に基づく部分別(屋根・外壁等の外部仕上げ、床・壁・天井等の内部仕上げ、建築設備等)による算出方法を採用しています。このため、新築・増築された建物については、個別に家屋調査を行い評価をしています。調査にご協力をお願いします。

家屋調査の流れ

1. 家屋の新築・増築
   新増築及び滅失家屋の把握については、建築確認・市内巡回等によって行います。
2. 登記所から市役所に登記の写しが届く
   所有者のかたが登記の手続きを済ませると、法務局から市役所にその写しが送られてきます。
3. 物件の所有者に調査への協力を依頼
   所有者のかたに調査へのご協力を依頼するお手紙を郵送します。
4. 調査日程を設定
   連絡の取れたかたから調査の日時を調整します。
5. 家屋調査
   対面調査の場合、お約束の日に担当者2名で伺います。家屋の大きさにもよりますが、通常は30分から40分程度の調査です。
   非対面調査の場合、インターネットや郵送で資料をご送付いただいて終了です。

建築中の家屋について

固定資産税の課税対象となる家屋は、賦課期日（毎年1月1日）時点の現況が完成した家屋であると認められるものです。

家屋の完成については、家屋の一連の新築工事が完了しており、家屋本来の目的に沿った用途で使用できるかどうかという観点で、総合的に判断を行います。

なお、「家屋の一連の新築工事」に駐車場やフェンスなどの外構工事は含みません。