土地評価の仕組み

固定資産税の土地の評価方法は、総務大臣が定めた「固定資産(土地)評価基準」に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

　地目は、宅地、田及び畑(併せて農地)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。(土地登記簿上の地目に関わりなく、その年の1月1日現在の利用状況による地目で課税します。)

地積

地積は原則として土地登記簿上に登記されている地積によります。

価格(評価額)

　価格は、「固定資産税評価基準」に基づき、売買実例価格をもとに算定した正常売買価格(正常な条件のもとで成立する取引価格)を基礎として求めます。

路線価

　路線価とは、道路に付けられた価格のことです。具体的には、道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当りの価格をいいます。宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況(間口・奥行・形状など)に応じて求められます。

固定資産税の路線価の公開

　平成9年度から、納税者の皆様に土地の評価に対する理解を深めていただくため、評価額の基礎となる路線価が全て公開されています。

(注)各路線価を調べるには、市役所2階資産税課においでいただくか、財団法人資産評価システム研究センターのサイト内にある全国地価マップをご利用ください。

• 全国地価マップ(財団法人資産評価システム研究センター)（外部リンク）

宅地の評価について

　平成5年までは、公的土地評価間、各市町村間で評価水準に大きな較差がありました。しかし、平成6年度に公的土地評価の均衡化・適正化を図るため、宅地の評価水準を全国一律に公示価格の7割とする評価替えが行われました。
　7割評価の導入の意義は次のとおりです。

1. 公的土地評価の信頼性を確保するとともに、固定資産税の土地評価に対する理解を得ることができる。
2. 地価公示価格という全国統一の客観的な物差しを導入することによって、より合理的に評価を行うことができる。
3. 過大な評価、不均衡な評価が行われていないかどうかを判断しやすくなる。

(注)公的土地評価については目的別に次のものがあります。

• 地価公示価格：一般の土地取引価格の指標。不動産鑑定士の鑑定評価を基に国土交通省が決定します。(所管：国土交通省)
• 基準地価格：国土利用計画法の規定に基づいて、毎年1回東京都が決定する価格です。地価公示価格と並んで土地取引の指標となります。(所管：都道府県)
• 相続税路線価：相続税・贈与税の課税のため街路に付設された価格です。毎年、国税庁が定めます。地価公示価格の8割を目途としています。(所管：国税庁)
• 固定資産税路線価：固定資産税の課税のため街路に付設された価格です。3年ごとに市町村が定めます。地価公示価格の7割を目途としています。(所管：市町村)