【工事】耐震診断から耐震改修工事へ(1階店舗あり)

マンションの基礎データについて

建物規模	地上9階、約100戸
建築年数	約50年
管理組合の有無	有
管理形態	管理会社委託（全部）
解決までの期間	約6年

課題

• 耐震改修工事費が管理組合の想定をかなりオーバーしていた。
• 1階に店舗があり、工事に伴う営業補償等により合意形成が困難だった。

課題解決までの経緯

（1）給排水、屋上防水等の大規模修繕工事の検討

• 給排水、屋上防水等の大規模修繕工事を検討する中で、耐震補強工事の必要性について、管理組合内で議論になった。

（2）市支援制度（耐震アドバイザー派遣制度、耐震診断助成制度）の利用

• 耐震アドバイザー派遣事業により、簡易診断を実施し、おおよそ耐震性が不足していることが判明する。
• より正確に耐震性を把握するため、市助成制度を利用し耐震診断を実施したが、耐震診断に基づく補強設計（案）が以下の内容であったため頓挫した。

（理由）

1. 工事概算費用が管理組合の想定よりもはるかに高額なため
2. 工事中、1階店舗の出入り口を塞ぐ工事になり、店舗（占有者）の合意を取れないため

（3）別の設計会社にセカンドオピニオンとして相談

• 管理組合は少しでも耐震性を向上させるため、耐震基準は満たせないが1階ピロティ部分だけでも工事できないか検討。
• セカンドオピニオンとして前回とは異なる設計会社に相談し、以下の内容の補強設計が可能であろうとの見解が得られた。

（理由）

1. 予算内の金額で耐震基準（Is値0.6以上）を満足することが可能（1階ピロティ部分だけの工事費とそこまで差のない金額）
2. 店舗に影響のない箇所を補強する。

（4）総会での議決

• 勉強会や説明会を複数回開催し、時間をかけて合意形成を進めた結果、総会で補強設計実施について決議完了。
• 市助成制度を利用し補強設計を実施。

（5）総会での議決

• 施工会社から見積り（管理組合の予算内）をとり、総会で補強工事実施について決議完了。
• 市助成制度を利用し、補強工事を実施。

ポイント

• 計画が頓挫した際に管理組合のかたが諦めず、セカンドオピニオンを頼り、打開策を見出した。
• 勉強会や説明会を開催し、じっくりと合意形成を図ったこと。

利用した支援制度

• 耐震アドバイザー派遣事業
• 耐震化助成制度

【コラム】「長期修繕計画」とは

　マンションの経年劣化、老朽化に対応するためには、定期的な修繕工事の実施は欠かすことができません。外壁工事や防水工事、給排水管の更新、その他、建物や設備を維持するための工事には、それぞれの周期があり、それを効率的に行うために、約30年先を見据えた「長期修繕計画」を策定することが、マンションにとって必須の作業となります。そしてこの「長期修繕計画」は、大規模修繕工事を中心とした工事の実施計画であるとともに、それらの工事に向けた資金計画でもあります。今後30年間を見据えて、着実に工事計画を実施していくため、ときには値上げも含めた適正な修繕積立金額の設定のための、重要な資料となるのが「長期修繕計画」なのです。ただし、建物の劣化状況や工事金額の増減、工事方法の改良などの変化に伴い、5年をめどにこの「長期修繕計画」を見直すことが推奨されています。

• (国土交通省)長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント（外部リンク）