【管理】管理組合を設立したい

マンションの基礎データについて

建物規模	地上3階、約30戸
建築年数	約40年
管理組合の有無	有
管理形態	正式な管理会社への委託なし
解決までの期間	約10カ月

課題

• 管理組合がうまく機能しておらず、場当たり的な工事を実施してきたため必要な修繕積立金が貯蓄されていない。
• 現行の管理規約の内容が標準管理規約の内容から乖離している。

課題解決までの経緯

（1）問題点の発覚

• 管理を人任せにしてきたため、何が問題なのか、どこから手を付けていいのかもわからない状態だった。

（2）市支援制度（分譲マンション管理アドバイザー派遣制度）の利用

• 上記問題点をはっきり把握するため、理事長より分譲マンション管理アドバイザー派遣制度利用について相談があった。
• 分譲当初から改定していない管理規約の不備（標準管理規約の半分以下の内容）のほか、分譲当初より管理を頼んでいる「顧問」（マンション管理業登録なし）、会計業務のずさんな管理会社、長期修繕計画を作成せず場当たり的に実施されてきた工事など、様々な問題が明らかになる。

（3）検討・合意形成段階

• 管理規約改定作業と並行しながら、今後の管理形態（新しい管理会社を選定する、住民主体の自主管理に移行する、「顧問」との契約内容などを精査、改定して現管理体制を継続する）の検討を進める。
• 管理組合世話役のかたが精力的にイニシアチブをとって作業を進めたが、負担が多く、また多忙のため時間が取れないなどの問題があった。そのため、アドバイザーとして入ったマンション管理士が各種文書や資料の作成などを手伝うことで、合意形成に向けた効率的な検討を進めることができた。

（4）総会での議決

• 新管理規約案が総会にて承認される。協議の結果、自主管理形態を採用することになる。
• 自主管理形態に伴う様々な手続き、「顧問」との各種引継ぎ、長期修繕計画の策定などをアドバイザーの協力の下、進めて行く。
• 自主管理形態への移行が総会にて承認される。

ポイント

• 分譲マンション管理アドバイザー派遣制度を9回（上限10回）利用し、標準管理規約（国交省監修）との比較による現行管理規約に不足している項目の確認、アドバイザーからの管理組合の実態を鑑みたアドバイス等により通常より短い約10カ月で規約の改定、自主管理への移行を実現した。
• 当初は「顧問」に任せきりだったが、アドバイザーの現状説明などにより住民のかたの意識が高まり、最終的には皆さんの積極的な参加、合意のもとに、成果を上げることができた。

利用した支援制度

• 分譲マンション管理アドバイザー派遣

【コラム】「管理組合を上手に運営する秘訣」とは

　新築マンションから築年数を経たマンション、100戸を超える大規模マンションから10戸にも満たないこじんまりしたマンションなど様々な形態のマンションがあり、それぞれが固有の問題を抱えているなかで、それら問題解決の秘訣を見つけ出すのはなかなか難しいことです。しかし、管理組合活動が活発で、運営もうまくいっているマンションに共通する特徴の一つは「住民の顔が見える」ということが言えるかもしれません。個人の生活を守りたい、ご近所との付き合いをしないで済む、といった理由でマンション生活を選択されるかたも多く、お隣に誰が暮らしているのかも知らないと言ったマンションも少なからずある中で、日頃のご近所づきあいやコミュニケーションを大切にしているマンションは、概して管理組合の運営がうまくいっているケースが多いようです。もちろん、その様なマンションでも問題は多々起きますが、日頃培った住民の間のコミュニケーションによって、一致団結して問題解決に取り組むことを可能にしているように感じられます。