【管理】管理会社を変更したい

マンションの基礎データについて

建物規模	地上11階、約100戸
建築年数	約50年
管理組合の有無	有
管理形態	管理会社委託（全部）
解決までの期間	約1年

課題

• 管理会社の業務内容に対する疑問、不満が多発

課題解決までの経緯

1. 問題点の発覚
   • 様々な管理上のトラブル、地権者との問題などが相次ぐ中、管理会社の管理体制の不備が浮き彫りになってきた。
2. 市支援制度（無料相談窓口、分譲マンション管理アドバイザー派遣制度）の利用
   • 現行管理会社の業務に対する疑問、不満が多発していたため、理事長が無料相談窓口を利用し、マンション管理士に相談。その後、管理組合へのアドバイザー（マンション管理士）派遣が行われ、役員の方々への、現在の問題点と、管理会社変更を含めた今後の対策について説明会を実施。管理会社を変更することについて、理事会で決定された。
3. 検討、合意形成のため、マンション管理士との業務委託契約に移行
   • 管理会社の変更に伴い手続きが複雑で専門性を要するうえ、地権者との借地権契約に関する問題なども出てきたため、より密接なアドバイザー業務遂行を期して、管理組合と担当マンション管理士との業務委託契約に移行された。
   • 無料相談、アドバイザー派遣を通して築かれた管理組合とアドバイザーの信頼関係をもとに、顧問契約にスムーズに移行され、より密に検討作業が進められた。
4. 総会での議決
   • その後、新管理会社候補の選定、「標準管理委託契約書」を基にした共通仕様書の作成、見積書の比較検討、プレゼンの開催、候補管理会社の選定、地権者との手続きの協議など、さまざまな手続きを経て、総会にて新しい管理会社が承認された。

ポイント

• 頻繁に無料相談窓口をご利用いただく中で、アドバイザーの協力の必要性を実感いただき、分譲マンション管理アドバイザー派遣制度が1回（上限10回）利用された。
• 管理組合とアドバイザーとの信頼関係を築くことができ、市支援制度の利用からマンション管理士との顧問契約にスムーズに移行された。
• 現行管理会社の管理体制の不備について客観的に整理できたことで、新しい管理会社を選定する基準が明確にできたこと。
• 理事会の議事録作成を遅延なく行うことで、理事会で話されていることについての管理組合内での共有がスムーズに行われ、円滑な合意形成が可能となった。

利用した支援制度

• 無料相談窓口
• 分譲マンション管理アドバイザー派遣

【コラム】「標準管理委託契約書」とは

マンションの管理組合が管理会社に管理業務の委託をする際に交わされる契約書の雛型です。過去に起きた管理組合と管理会社のトラブルや紛争などを受けて、平成15年に国土交通省より公表されました。この「標準管理委託契約書」に準拠した契約書を締結することで、管理会社による適正な管理業務の遂行が期され、健全な管理組合の活動が保護されることになります。最新の「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」については、以下の国土交通省ホームページをご覧ください。

• (国土交通省)「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」（外部リンク）