土地の評価方法


ページ番号1004648  更新日 2016年7月29日


固定資産税についての土地の評価は、路線価に基づいて、画地計算法を適用して評価額を求める市街地宅地評価法により行っています。


宅地の評価方法

用途地区の区分

 宅地全域について、武蔵野市では利用状況によって、以下の5つのグループにわけています。
 高度商業地区
 普通商業地区
 併用住宅地区
 普通住宅地区
 中小工場地区

状況類似地域の区分

 用途地区をさらに街路の状況、公共施設等の接近状況、家屋の粗密度その他宅地の利用上の便等からみて、相当に相違する地域ごとに区分します。

標準宅地の選定

 状況類似地域ごとに、主要な街路を1本選定し、その街路に沿接する宅地のうちから奥行・間口・形状からみて標準的なものとみとめられる宅地(標準宅地)を選定します。

主要な街路の路線価の付設

 主要な街路の路線価は、その街路に沿接する標準宅地1平方メートル当たりの適正な時価に基づいて決定します。

その他の街路の路線価の付設

 主要な街路の路線価を基準に道幅や駅からの距離などを考慮して、その他の街路の路線価を決定します。
(注)お住まいの地区の路線価などを確認したい場合は、下記の「全国地価マップ」をご利用ください。

画地計算法による1平方メートル当たりの価格の算出

 画地計算法とは、路線価を基礎として、その路線に沿接する土地ごとに奥行・間口・形状の利用上の制限などを標準的な画地の状況と比較して、1平方メートル当たりの価格を算出する計算法です。この計算法を適用する場合、宅地の状況に応じ必要があるときは所要の補正を行っています。
 各種補正の名称と内容に関しては以下の表のとおりです。詳細については、資産税課土地償却資産係までお問い合わせください。
(注)下記補正の他に、認定された地目の種類によって減額される場合があります。

各種補正の名称と内容
補正の名称 補正の内容
奥行価格補正 道路からの奥行が長くなるにしたがって(極端に短い場合も)土地の価格が減少するための補正
奥行長大補正 間口距離と奥行距離が適当な関係にあってこそ、宅地としての利用が十分になされるものであるが、両者の関係が不均衡な状態の場合の減価補正
間口狭小補正 宅地の主要な利用目的が建物の敷地である以上、間口が一定限度以下の画地は宅地本来の効用を果たすことが困難となるため、宅地の利用価値が減少するための補正
不整形地補正 画地の形状が悪いことによって画地の全部が宅地として十分利用できないという利用上の制限を受けるための補正
側方路線加算 正面と側方に路線がある画地は、一方においてのみ路線に接する画地に比べて、利用間口が広くなり宅地のとしての利用価値が増加するための補正
二方路線加算 正面と裏面の二つの路線に接する画地は、一方においてのみ路線に接している画地に比べ宅地の利用価値が増加するための補正
三、四方路線加算 通常街路に接する面が増加するにしたがって、宅地の利用価値が増加するための補正
無道路地補正 出入りが不便なことなどから一般的にその利用価値が著しく減少するための補正。その他に通路開設のための補正率、奥行逓減補正率を乗じて算出する
がけ地補正 画地内にがけ地を有する土地にあっては、その宅地としての利用価値が減少するための補正
袋路道路拡幅補正 東京都建築安全条例の規定を満たす通路幅員まで、既存の路地状部分の幅員を拡幅する場合の費用相当を勘案した補正
都市計画予定地補正 都市計画施設の予定地は、その土地に対する建築規制があるため、一般の土地に比べ利用価値が減少するための補正
日照阻害を受ける住宅地の宅地等の補正 中高層の建築物による日照阻害のため、生活環境が悪化し、利用価値が減少するための補正
接面街路との低差補正 画地が接している街路との高低差があれば、商業地区にあっては出入の不便さによる減価要因、住宅地の場合は、排水、景観などの面で増加(高地)または減価要因(低地)となる。このうち減価要因(低地)のみに対する補正
鉄軌道の影響による補正 鉄軌道に近接している土地は鉄軌道による騒音、振動などによる影響を受けることから、鉄軌道からの距離に応じて行う補正
鉄道高架線の影響による補正 鉄道高架線に近接している土地は鉄軌道による騒音、振動などによる影響を受けることから、鉄道高架線からの距離に応じて行う補正
鉄軌道等の高架線下の土地の補正 鉄軌道等の高架線下の土地については、高さ制限、騒音、振動などがあることからその状況によって行う補正
高圧線下の土地の補正 高圧線下の土地は建築制限などにより通常の用途に供することができない部分があることから行う補正

各土地の評価額の算出

 評価額は各土地の1平方メートル当たりの価格に面積を乗じて算出します。
 価格については、3年ごとに評価替えを行い、評価替えの年度、その翌年度、翌々年度をそれぞれ基準年度、第2年度、第3年度といいます。第2年度、第3年度の価格については、基準年度の価格を据え置くことが原則ですが、地価の下落があり価格を据え置くことが適当ではないときは価格の修正を行います。


関連情報リンク


財務部 資産税課 土地償却資産係(土地)
〒180-8777 東京都武蔵野市緑町2-2-28
電話番号:0422-60-1826
ファクス番号:0422-51-9186


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